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物聯網+設施運維的轉型戰略

2018-9-21    來源:德為原創    作者:豆世紅  閱讀:次  【打印此頁】

物聯網技術為人類帶來了很多便利,在設施運維行業物聯網的作用更加明顯,不僅可以替代人工開展巡檢等工作,還可以經過大數據分析進行設施設備的生命周期管理,延長設施設備的壽命等。這兩年大批的設施運維機構紛紛實施了物聯網技術,一些企業取得了顯著的業績。當然,也有很多企業走了彎路,上馬的物聯網不像原來想象的那樣萬丈光芒,最后只能重新進行調整,反復多次才進入軌道上。一家很有名的物業企業,2016年就在全國兩千多個項目中選擇了五十多個項目部署了物聯網,這是一筆不小的投資。經過一年的使用,發現了很多問題,一是項目選擇上比較分散,覆蓋了全國幾乎所有的城市,而在某個區域并沒有覆蓋所有項目。比如華南區,集團想在華南區實施片區化運維,才發現物聯網沒有辦法給予很好的支撐。華南區內有的項目有物聯網,有的項目沒有物聯網。二是監測點不完善。在規劃時沒有從應用的角度思考,只是想盡量讓監測點多一些,結果發現物聯網系統成本太高了。接下來的措施是把貴一點的物聯設備去下來。這樣的做法,最后導致很多運行中想要的功能不能很好實現。

 

IOT S&P規劃三步法

 

企業的資源是有限的,如何以小博大,這是規劃工作應該擔當的使命和責任。有家物業公司,在物聯網上的預算不是很多,無法全面覆蓋所有項目和所有設備,他們最后的規劃是,聚焦消防設施,在全國所有的項目上把消防設施都用物聯網進行覆蓋,一下子讓這家企業的消防安全方面上了一個很大的臺階,安全成為了這家物業公司的市場競爭優勢。

做好物聯網規劃一般要有三個步驟:物聯網策略、物聯網藍圖、物聯網計劃。物聯網的應用成功,最重要的是在開始時就要做好戰略規劃工作,企業不僅要考慮清楚未來怎么用、解決什么問題,更要考慮清楚企業在市場上的定位及客戶的需求,這樣才能把物聯網投資的效益最大化。

 

1、物聯網戰略

物聯網戰略要以經營戰略為基礎,有效支撐企業的客戶戰略、增長戰略、盈利戰略等,下面以客戶戰略為例,說明物聯網策略的制定方法。

企業戰略種類


 

人的需求是有層次的,馬斯洛把人類的需求總結為五個層次,當人類滿足了低層次的需求,才會追求更高的需求。比如買衣服,一個人錢很少的時,最需要買的是一個內褲。當一個人連內褲也買不起,就不會去買便宜又漂亮的一雙手套。當滿足了這類基本的需求之后,人們就開始去買褲子、襯衣等外套,但這時人們也不會去買領帶或絲巾等配飾。

對于設施運維機構也是一樣,在建設物聯網系統時也需要分類客戶的需求,并逐步滿足。在設施運維業務上一般的客戶需求是:設施能“符合規范運行”,不出現如停電、停水等問題。否則客戶滿意度就會下降,后面的收費或續約就成了問題。定位在這一層次客戶需求的戰略叫“服務滿意”戰略,像萬科等大多數優秀物業公司在設施運維上都在實施這一戰略。

以上是設施運維的一般需求,比這一需求更低的需求是什么呢?物業行業的人都知道,設施運行過程中平時的小問題并不可怕,讓物業老大最怕的是出大問題,比如因為機房漏水造成配電系統燒毀、因為變壓器燒毀導致次生災害等等。這樣的大事情出現一個,這家物業公司的形象基本上就沒有了。所以,對于很多物業公司來講,是一定要杜絕這樣大的事故發生的。在很多地方,有些業主的要求不是很高,會用很少的錢簽約一家物業公司。即使收的物業費不高,這家物業公司最起碼要保證不出大的事故。聚焦這一需求的戰略定位叫“成本領先”戰略,彩生活等在設施運維上就是實施的這一戰略。

客戶戰略與物聯網戰略

 

設施設備能夠“符合規范運行”這一需求之上,也會有更高的需求。有些高端用戶,希望自己的設施設備的壽命能夠延長、運行經濟,這時物業公司就要根據客戶這一需求量身定制相應的服務,當然也會收取相應的費用。我們稱之為設施設備“健康保障”需求。定位在這一市場需求的戰略叫“設施專家”戰略,國際設施管理公司基本上都是在向這個方向努力。

南方科技大學是深圳市的標桿建筑群,其設施運維由中航物業一舉拿下,并部署了設施運維物聯網。曾經有很多知名的物業公司都看上了這一有名的項目,并承諾給客戶部署物聯網運維系統來保障設施設備的高質量運行,為什么最后是中航能夠輕松簽約?在中航許總聊天時他的一句話道出了其中的奧秘:“中航現在是國家設施運維標準的制定單位”。顯然,不是因為物聯網的有無,才是南方科技大學項目的唯一成功關鍵,更重要的是中航“設施專家”的精準客戶需求定位,真正為客戶帶來資產的保值與經濟運行,其次才是物聯網有針對性的強力支撐。

一談到物聯網,很多設施運維機構就會問物聯網能為企業省幾個人?這個問題不是不對,更重要的是要知道世界上除了省錢來勉強活著,還有一個讓生活過得更好的方式就是——如何去多賺錢?答案很明確:精準的客戶需求定位,強力的物聯網支撐!

設施還可以因為有了物聯網而使空間變得更加智慧,達到心想事成。例如:人工智能的門禁、舒適的燈光和溫度、自動接駁的電梯等。定位在這個領域的戰略叫“業務顧問”戰略,這是未來的發展方向。現在還沒有這類公司出現,隨著物聯網技術的發展,未來很快就會誕生,這也是中國傳統物業公司彎道超車的機會。

企業根據成長戰略、盈利戰略也要制定相應的物聯網戰略,讓物聯網的部署更有價值。

經營戰略與物聯網戰略

 

總之,物聯網系統不是為了好看,也不只是簡單地代替人工。物聯網投資目的必須是支撐企業的戰略實現,根據企業的市場定位和客戶需求來規劃投資。

 

2、物聯網藍圖

 

企業不同的戰略會導致未來的物聯網要提供不同的支撐,下面我們以客戶戰略為例來看看物聯網的藍圖設計。

大事不出的“防災減災”版物聯網。在設施運行過程中,因設施質量問題或者人為操作問題導致重大災害事故的情況并不多,但是,對人們的生活會造成很大的影響。我們可以總結出事故的類型和原因,并重點監測相關的設施點位和參數,以便及時發現故障,及時采取措施。現在市場上有幾種重大事故比較多,一是變壓器過溫起火,這就需要實時監測變壓器溫度,室內通風等信息。一個是水管爆裂導致設施被淹,所以在機房等關鍵部位可以安裝水浸傳感器等。

“防災止損”物聯網監測點相對較少,參數要求也不多,建設成本大大降低。同樣的項目,“防災止損”物聯網一般會在“合規運行”物聯網成本的一半以下。這樣就便于物業企業大規模部署,減少災害的發生。

物聯網數據面

 

小事沒有的“合規運行”版物聯網。保證設施設備能正常運轉,杜絕或減少停水停電的情況發生,需要檢測設施設備的開關狀態以及設備故障前的電流電壓、水位水壓等前置信息是否有異常,以便提前發現、及時處理,避免問題的發生。

當然,這就要求增加更多的傳感器來采集信息,系統成本就會上升。企業要根據自身的業務定位來規劃部署,循序漸進。良好的設施運維服務是客戶滿意度的重要因素,也是物業企業拓展高端市場的敲門磚。

現階段,企業采用防災版覆蓋所有項目的規劃比較多,采用合規版物聯網覆蓋部分項目的規劃也很多,如下圖所示。企業在物聯網部署策略上也在變化,正在沿著灰色箭頭的方向移動。

物聯網路徑圖

 

實際的物聯網建設中,很多企業都采用了逐步開展與規模效應相結合的道路,在盡量有一定規模的要求下,合理安排節奏。只有有了規模才能進行組織聯動、數據比較等,才能更好的發揮大數據的作用。只有循序漸進,才能保證質量、降低投資壓力。

 

3、物聯網計劃

  物聯網計劃包括物聯網系統建設計劃、物聯網運營體系建設計劃、物聯網業務營銷能力建設計劃三部分。

 

物聯網計劃

       物聯網系統建設計劃很容易理解,就是根據規劃的要求,對物聯網功能和部署的項目逐步實施的一個計劃。只是有這一計劃還是不夠的,因為物聯網部署完畢后,企業使用物聯網開展巡、搶修等工作,與以前工作流程、工作方式有很大不同。如果沒有相關的制度優化,可能就會發現物聯網這個系統在組織內部用不起來,或者效果不好。這就需要對業務流程、崗位責任、激勵制度等進行相應調整。這些工作最好與物聯網系統部署工作并行開展,當物聯網系統部署完畢時,運營體系優化工作也已經到位了。

另外一個計劃是服務營銷能力建設計劃。企業投入巨資建設物聯網,把服務的質量和效率提升了很高層次,與傳統設施服務有了本質區別,以前的兩小時一次的巡檢變成了時時在線24小時的看護,以前一線人員水平參差不齊,現在是24小時專家在線。現在企業不僅可以完成日常的設備設施的運維,還可以利用大數據開展很多增值服務。企業需要把新運維的優勢總結、包裝、產品化,并能根據客戶項目的特點設計針對性的服務策略,以便打擊競爭對手,獲得更多優質項目。這樣的物聯網服務營銷工具與方法需要專門開發,并讓員工掌握,便于更好地拓展目標市場。

新運維銷售工具包設計九步法

 

戴德梁行面對物聯網的浪潮,沒有草率行動,這幾年一直在研究規劃物聯網轉型戰略。2018年上半年,這個行業雄獅終于開始了他的物聯網轉型計劃。在與戴德梁行亞太區董事局主席張總交流時,他談到:戰略上一旦清晰,接下來就會在行動上最快,并做到最好!兵馬未動糧草先行,為了實施這一戰略,公司專門成立了內部專家和外部專家聯合團隊,來開發一整套物聯網轉型的賦能課程。在參與課程體系的總體設計工作中,能深深感受到這只隊伍在員工賦能上的專注、開放和決心。大中華區在物聯網規劃階段,就已經開始了員工賦能培訓,其中培訓對象中就包括重要的市場人員。最好的背后是扎扎實實的內功!戴德梁行這一國際設施管理機構,走到今天的成功地位并不是偶然的。所謂勝人者有力勝己者強,國內企業走向高端的道路是什么?成功沒有捷徑,戴德梁行已經做出了活生生的榜樣!

物聯網規劃,一個不被人們重視的環節,又是一個決勝千里的工作。預則立不預則廢,在開始物聯網轉型之前,制定一個高質量的戰略規劃吧。

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